Die energetische Bewertung eines Hauses basiert auf einer standardisierten Diagnose, dem DPE (diagnostic de performance énergétique), der die Wohnung von A bis G je nach Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen klassifiziert. Diese Einstufung beeinflusst den Verkauf, die Vermietung und den Zugang zu bestimmten Renovierungsbeihilfen. Für einen Eigentümer ist es wichtig zu verstehen, was diese Diagnose tatsächlich misst und was nicht, um die richtigen Arbeiten zur richtigen Zeit zu entscheiden.
Stromumrechnungsfaktor: Was sich 2027 für den DPE ändert
Eine Verordnung, die am 31. August 2026 vom Ministerium für ökologische Transition veröffentlicht wurde, ändert einen technischen Parameter der DPE-Berechnung. Der Stromumrechnungsfaktor sinkt von 1,9 auf 1,7 ab dem 1. Januar 2027. Dieser Faktor spiegelt die Primärenergie wider, die benötigt wird, um ein Kilowattstunde elektrische Energie zu produzieren, die der Wohnung geliefert wird.
In der Praxis könnte eine Wohnung, die hauptsächlich mit Strom beheizt wird, nach diesem Datum eine günstigere Klasse erhalten, ohne dass irgendwelche Isolierungs- oder Heizungswechselarbeiten durchgeführt wurden. Es handelt sich nicht um eine tatsächliche Verbesserung der Gebäudeleistung, sondern um eine regulatorische Anpassung der Berechnungsmethode.
Die vor dem 1. Januar 2027 durchgeführten Diagnosen bleiben gültig. Sie können kostenlos online aktualisiert werden, ohne dass ein neuer Besuch des Diagnosetechnikers erforderlich ist. Für einen Eigentümer, der plant, eine mit Strom beheizte Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, wie im Leitfaden von Protect Habitation dargelegt, kann dieser Unterschied zwischen kostenloser Aktualisierung und kostenpflichtigem neuen DPE eine nicht unerhebliche Ersparnis darstellen.
Energieaudit und DPE: zwei Diagnosen mit unterschiedlichen Zielen
Die Verwirrung zwischen DPE und regulatorischem Energieaudit ist häufig. Beide beziehen sich auf die Leistung der Wohnung, beantworten jedoch nicht dieselbe Frage.
Der DPE vergibt ein Etikett (A bis G), das auf dem berechneten konventionellen Verbrauch und den CO₂-Emissionen basiert. Er ist für jeden Verkauf oder jede Vermietung obligatorisch. Seine Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre, es sei denn, es erfolgt eine vorzeitige Aktualisierung wie die, die für 2027 vorgesehen ist.
Das Energieaudit geht weiter. Es bietet mindestens zwei quantifizierte Arbeitsszenarien mit einem schrittweisen Renovierungsprozess und einem Ziel für die Klassenverbesserung. Seit 2023 ist es beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines in Monopropietät befindlichen Gebäudes, das in den Klassen F oder G eingestuft ist, obligatorisch. Diese Verpflichtung erstreckt sich schrittweise auf die Klassen E und dann D.
- Der DPE gibt ein statisches Bild des Verbrauchs und des Etiketts der Wohnung, das nützlich ist, um Immobilien miteinander zu vergleichen.
- Das Audit bietet priorisierte Renovierungsszenarien mit einer Kostenschätzung und der erwarteten Leistungssteigerung für jedes Arbeitslos.
- Nur das Audit ist erforderlich, um Zugang zu bestimmten Renovierungsbeihilfen zu erhalten, insbesondere zu MaPrimeRénov’ in seiner Version mit begleitendem Verlauf.
Ein Audit zu beauftragen, wenn ein einfacher DPE ausreicht, belastet das Budget ohne unmittelbaren Nutzen. Umgekehrt blockiert es die Transaktion, sich mit dem DPE zufriedenzugeben, wenn ein Audit erforderlich ist.
Isolierung, Heizung, Belüftung: Die Prioritäten vor den Arbeiten festlegen
Der DPE und das Audit identifizieren die Verlustposten, aber es liegt am Eigentümer, die Reihenfolge der Eingriffe zu entscheiden. Ein häufiger Fehler besteht darin, den Heizkessel zu ersetzen, bevor die Gebäudehülle behandelt wird.
Die Isolierung des Dachbodens und der Wände stellt den ersten Hebel zur Reduzierung des Verbrauchs in den meisten Einfamilienhäusern dar, die vor den 1990er Jahren gebaut wurden. Ein leistungsfähiges Heizsystem in einem schlecht isolierten Gebäude überdimensioniert die Ausrüstung und verschwendet einen Teil des erwarteten Gewinns.
Belüftung: Der oft unterschätzte Posten
Eine gut isolierte, aber schlecht belüftete Wohnung sammelt Feuchtigkeit. Dies schädigt die Dämmmaterialien, begünstigt Schimmel und verfälscht die tatsächliche Leistung des Gebäudes im Vergleich zur theoretisch im DPE berechneten Leistung. Die Renovierungsszenarien des Audits berücksichtigen normalerweise diesen Aspekt, aber der DPE allein bewertet nicht die Qualität der bestehenden Belüftung.
Vor Beginn der Arbeiten sollte der Zustand des Belüftungssystems (einfacher oder doppelter Luftwechsel oder natürliche Belüftung) überprüft werden, um eine Investition in Isolierung zu vermeiden, die vorzeitig abnutzen würde.
Die Gültigkeit des DPE vor dem Verkauf oder der Renovierung überprüfen
Ein abgelaufener DPE oder ein solcher, der nach der alten Berechnungsmethode (vor Juli 2021) erstellt wurde, hat für eine Transaktion keinen rechtlichen Wert mehr. Die Diagnosen, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 30. Juni 2021 durchgeführt wurden, sind Ende 2024 abgelaufen. Jeder DPE, der vor Juli 2021 erstellt wurde, muss vor dem Verkauf oder der Vermietung erneuert werden.
Für mit Strom beheizte Wohnungen wird die Situation mit der Änderung des Koeffizienten, die für 2027 vorgesehen ist, komplizierter. Ein Eigentümer, der Ende 2026 einen DPE durchführen lässt, kann ihn ab Januar 2027 kostenlos online aktualisieren, um vom neuen Koeffizienten zu profitieren. Es ist auch eine Option, bis Januar 2027 zu warten, um die Diagnose zu bestellen, aber dies verzögert die Markteinführung.
Wählen Sie einen zertifizierten Diagnosetechniker
Der DPE muss von einem Fachmann durchgeführt werden, der über eine von einer von Cofrac akkreditierten Stelle ausgestellte Zertifizierung verfügt. Das Ministerium für ökologische Transition stellt ein Online-Verzeichnis zertifizierter Diagnosetechniker zur Verfügung. Ein DPE, der von einem nicht zertifizierten Fachmann durchgeführt wurde, ist rechtlich nichtig und setzt den Verkäufer einem Rechtsanspruch des Käufers aus.
- Überprüfen Sie die Zertifizierung des Diagnosetechnikers im offiziellen Verzeichnis, bevor Sie den Kostenvoranschlag unterschreiben.
- Stellen Sie sicher, dass der Diagnosetechniker physisch in die Wohnung kommt, da ein DPE, der aus der Ferne oder auf Plan erstellt wurde, keine Gültigkeit hat.
- Fordern Sie die Rückgabe des DPE im regulären XML-Format an, das für die Einreichung bei der Ademe und für jede zukünftige Aktualisierung erforderlich ist.
Die Preisspanne für den DPE variiert je nach Fläche und Komplexität der Wohnung. Mehrere Kostenvoranschläge zu vergleichen, bleibt die zuverlässigste Methode, um eine Überteuerung für eine Dienstleistung zu vermeiden, deren Inhalt standardisiert ist.
Der regulatorische Zeitplan für den DPE entwickelt sich weiter. Die Änderung des elektrischen Koeffizienten im Jahr 2027 ist nur eine Anpassung unter anderen, die noch kommen werden. Für einen Eigentümer besteht der vorsichtigste Ansatz darin, das Datum und die Methode seiner letzten Diagnose zu überprüfen, bevor er eine Verkaufs-, Vermietungs- oder Renovierungsentscheidung trifft, anstatt sich auf ein Etikett zu verlassen, das möglicherweise seine Gültigkeit verloren hat.
