La valutazione energetica di una casa si basa su una diagnosi standardizzata, il DPE (diagnosi della prestazione energetica), che classifica l’abitazione da A a G in base al suo consumo energetico e alle sue emissioni di gas a effetto serra. Questa classificazione condiziona la messa in vendita, l’affitto e l’accesso a determinati aiuti per la ristrutturazione. Per un proprietario, comprendere cosa misura realmente questa diagnosi e cosa non misura permette di decidere i lavori giusti al momento opportuno.
Coefficiente di conversione elettrica: cosa cambia nel 2027 per il DPE
Un decreto pubblicato il 31 agosto 2026 dal ministero della Transizione ecologica modifica un parametro tecnico del calcolo del DPE. Il coefficiente di conversione dell’elettricità passa da 1,9 a 1,7 a partire dal 1 gennaio 2027. Questo coefficiente traduce l’energia primaria consumata per produrre un kilowattora elettrico fornito all’abitazione.
In pratica, un’abitazione riscaldata principalmente con elettricità potrebbe ottenere una classe più favorevole dopo questa data, senza aver effettuato alcun lavoro di isolamento o di sostituzione del riscaldamento. Non si tratta di un miglioramento reale della prestazione dell’edificio, ma di un aggiustamento normativo del metodo di calcolo.
Le diagnosi effettuate prima del 1 gennaio 2027 rimarranno valide. Potranno essere aggiornate gratuitamente online, senza una nuova visita del diagnostico. Per un proprietario che intende vendere o affittare un immobile riscaldato elettricamente, come dettagliato nel guida di Protect Habitation, questa distinzione tra aggiornamento gratuito e nuovo DPE a pagamento può rappresentare un risparmio non trascurabile.
Audit energetico e DPE: due diagnosi con finalità distinte
La confusione tra DPE e audit energetico regolamentare è frequente. Entrambi riguardano la prestazione dell’abitazione, ma non rispondono alla stessa domanda.
Il DPE attribuisce un’etichetta (da A a G) basata sul consumo convenzionale calcolato e sulle emissioni di CO₂. È obbligatorio per qualsiasi vendita o affitto. La sua durata di validità è di dieci anni, salvo casi di aggiornamento anticipato come quello previsto nel 2027.
L’audit energetico va oltre. Propone almeno due scenari di lavori quantificati, con un percorso progressivo di ristrutturazione e un obiettivo di guadagno di classe. Dal 2023, è obbligatorio durante la vendita di una casa unifamiliare o di un immobile in monoproprietà classificato F o G. Questa obbligo si estende progressivamente alle classi E, poi D.
- Il DPE fornisce una fotografia statica del consumo e dell’etichetta dell’abitazione, utile per confrontare gli immobili tra loro.
- L’audit propone scenari di ristrutturazione ordinati per priorità, con una stima del costo e del guadagno di prestazione atteso per ciascun lotto di lavori.
- Solo l’audit è richiesto per accedere a determinati aiuti per la ristrutturazione, in particolare MaPrimeRénov’ nella sua versione percorso accompagnato.
Richiedere un audit quando un semplice DPE è sufficiente appesantisce il budget senza beneficio immediato. Al contrario, accontentarsi del DPE quando è richiesto un audit blocca la transazione.
Isolamento, riscaldamento, ventilazione: gerarchizzare gli interventi prima dei lavori
Il DPE e l’audit identificano i punti di dispersione, ma spetta al proprietario decidere l’ordine degli interventi. Un errore comune consiste nel sostituire la caldaia prima di trattare l’involucro dell’edificio.
L’isolamento delle soffitte e dei muri rappresenta il primo leva di riduzione del consumo nella maggior parte delle case unifamiliari costruite prima degli anni ’90. Un sistema di riscaldamento performante installato in un edificio mal isolato sovradimensiona l’attrezzatura e spreca una parte del guadagno atteso.
Ventilazione: il punto spesso sottovalutato
Un’abitazione ben isolata ma mal ventilata accumula umidità. Questo degrada i materiali isolanti, favorisce la formazione di muffe e falsifica la prestazione reale dell’edificio rispetto alla prestazione teorica calcolata nel DPE. Gli scenari di ristrutturazione dell’audit integrano normalmente questo aspetto, ma il DPE da solo non valuta la qualità della ventilazione esistente.
Prima di intraprendere lavori, verificare lo stato del sistema di ventilazione (VMC a flusso semplice, a flusso doppio o ventilazione naturale) permette di evitare un investimento in isolamento che si degraderà prematuramente.
Verificare la validità del DPE prima di vendere o ristrutturare
Un DPE scaduto o redatto secondo il vecchio metodo di calcolo (prima di luglio 2021) non ha più valore legale per una transazione. Le diagnosi effettuate tra il 1 gennaio 2018 e il 30 giugno 2021 sono scadute alla fine del 2024. Tutto DPE precedente a luglio 2021 deve essere rifatto prima di una messa in vendita o in affitto.
Per le abitazioni riscaldate elettricamente, la situazione si complica con il cambiamento di coefficiente previsto nel 2027. Un proprietario che fa effettuare un DPE alla fine del 2026 potrà aggiornarlo gratuitamente online a partire da gennaio 2027 per beneficiare del nuovo coefficiente. Aspettare gennaio 2027 per richiedere la diagnosi è anche un’opzione, ma ritarda la messa sul mercato.
Scegliere un diagnostico certificato
Il DPE deve essere effettuato da un professionista in possesso di una certificazione rilasciata da un organismo accreditato dal Cofrac. Il ministero della Transizione ecologica mette a disposizione un elenco online dei diagnostici certificati. Un DPE effettuato da un professionista non certificato è giuridicamente nullo e espone il venditore a un ricorso da parte dell’acquirente.
- Verificare la certificazione del diagnostico nell’elenco ufficiale prima di firmare il preventivo.
- Assicurarsi che il diagnostico si rechi fisicamente nell’abitazione, poiché un DPE effettuato a distanza o su planimetria non ha alcuna validità.
- Richiedere la restituzione del DPE nel formato XML regolamentare, necessario per il deposito presso l’Ademe e per qualsiasi futura aggiornamento.
La fascia di prezzo del DPE varia a seconda della superficie e della complessità dell’abitazione. Confrontare più preventivi rimane il metodo più affidabile per evitare una sovrattassa su una prestazione il cui contenuto è normato.
Il calendario normativo del DPE continua a evolversi. Il cambiamento del coefficiente elettrico nel 2027 è solo un aggiustamento tra i tanti che verranno. Per un proprietario, l’approccio più prudente consiste nel verificare la data e il metodo della sua ultima diagnosi prima di qualsiasi decisione di vendita, affitto o ristrutturazione, piuttosto che fidarsi di un’etichetta che potrebbe aver perso la sua validità.
